Guía esencial para comprar un inmueble de forma segura, informada y sin sorpresas.
Comprar un inmueble no es cosa de todos los días, por lo que no debe hacerse a la ligera. Si usted tiene la capacidad para hacerlo, es muy afortunado. Pero debe tener mucho cuidado para no caer en manos de estafadores que le podrían robar lo que podrían ser los ahorros de muchos años de trabajo.
Si usted no tiene tiempo o simplemente desea estar seguro de la legalidad de la compraventa, le ofrecemos la siguiente alternativa para apoyarlo en esta trascendente labor: nosotros revisamos los documentos y todos los aspectos de la operación para llevarlo de la mano hasta la firma de la escritura. El inmueble que usted desea adquirir puede estar o no en nuestro sitio; puede ser cualquier inmueble que usted haya encontrado por cualquier medio y en cualquier lugar de la República Mexicana.
Por este servicio nuestros honorarios son equivalentes a un uno por ciento (1%) del valor del inmueble o $10,000.00, lo que sea mayor. Lo más probable es que este importe lo va a recuperar con creces, ya que trabajaremos para usted desde el momento de contactar a su potencial vendedor: negociaremos a su favor el precio del inmueble, pero sobre todo usted tendrá la certeza de que no lo van a defraudar.
No obstante lo anterior, si usted tiene el tiempo y la paciencia para comprar por su cuenta, está en el sitio correcto: lo invitamos a leer cuidadosamente la siguiente información.
Antes que nada, es conveniente preguntarse por qué y para qué desea comprar un inmueble, y si tiene los recursos suficientes o los medios para completar el precio con un crédito hipotecario y, en este caso, si tiene la capacidad e ingresos permanentes para terminar de pagar en los larguísimos plazos que normalmente se contratan. Analice cuidadosamente cuál es su necesidad específica:
Consulte con las personas que habitarán el inmueble y seleccionen juntos la mejor opción.
Analice el costo de la vivienda, mantenimiento y cuidado, y compárelo con lo que gastaría en un hotel cada vez que salga de vacaciones. Si de todos modos desea poseer una residencia para vacacionar, considere rentarla el tiempo que no la va a utilizar; existen plataformas que ofrecen dicho servicio o lo puede solicitar con alguno de nuestros aliados.
Verifique el uso de suelo que el giro de su negocio requiere. Si no lo tiene, vea la factibilidad de conseguirlo y, sobre todo, quién hará las gestiones. Revise este punto antes de comprometerse y obtenga la aprobación de los vecinos.
Estudie muy bien el mercado, las tendencias y los impuestos para obtener una ganancia en plusvalía.
"Si te venden, compra". Pero si ve algo demasiado barato, piense que pudiera ser demasiado bueno para ser verdad. No se deje presionar: siempre será mejor perder una buena oportunidad que ser objeto de un engaño o fraude. Todo el tiempo hay oportunidades en el mercado inmobiliario.
Esta razón puede derivar en una muy mala decisión: podría adquirir una vivienda en un fraccionamiento muy bonito, pero la lejanía pudiera ocasionar que usted nunca se mude, la abandone, se la invadan y deje de pagar su crédito, perjudicando gravemente su historial crediticio.
Aunque los bienes raíces son por lo general una buena inversión, es conveniente asesorarse con el ejecutivo de inversiones de su banco para comparar todas las alternativas.
Analice a profundidad lo que desea adquirir y, si es su caso, le sugerimos referirse a la sección Sugerencias para el Cesionario antes de dar dinero a algún vendedor de ese tipo de "oportunidades". Es un tema muy amplio que merece ser analizado con mucho cuidado.
Cualquiera que sea su situación, es indispensable investigar a fondo todo lo que aquí se sugiere antes de entregar cualquier cantidad. Primero debe confirmar que el inmueble está en condiciones de ser vendido. Busque su inmueble con el tiempo y la calma suficiente para poder comparar entre las muchas opciones que siempre existen en el mercado. Tome en cuenta que un inmueble es algo único en el mundo: no puede existir un inmueble exactamente igual a otro, simplemente por ubicación. Comience su búsqueda por supuesto en propietariosvendiendo.com, pero también en cualquiera de los demás sitios de inmuebles y "peinando" las zonas de su interés.
Una vez que ha seleccionado el inmueble, el primer paso es averiguar en el Registro Público de la Propiedad que el titular es la persona con quien usted está haciendo el trato, o su apoderado o representante legal. Después, verifique que esté libre de gravamen. Pregunte a su vendedor si tiene algún Certificado de Libertad de Gravámenes (CLG) reciente y verifique la información mencionada. Si le surge alguna duda, acuda a la oficina registral correspondiente para confirmar los datos; prácticamente en todas las oficinas registrales se pueden hacer consultas en las pantallas oficiales sin ningún costo. No sienta pena de literalmente exigir a la persona que se ostenta como dueño que se identifique a su total satisfacción: verifique que el nombre en la identificación oficial sea exactamente el mismo que aparece en el título de propiedad. Si la identificación es sospechosamente reciente o está visiblemente alterada, pida otra o despídase cortésmente.
Siempre es mejor tratar con el titular o la persona que aparece como dueño en la escritura o título de propiedad. Si esto no es posible, verifique la personalidad del representante legal, quien le debe mostrar un poder notarial para actos de administración y de dominio. Tome los datos del notario, la fecha y el número del instrumento y los datos generales del poderdante, y hable o acuda a la notaría para comprobar que el poder fue efectivamente elaborado allí y que no ha sido revocado. Si es muy antiguo (más de un año) o la edad del poderdante era muy avanzada al firmar, piense que existe la posibilidad de que haya fallecido, en cuyo caso el poder habrá perdido su validez. La mayoría de los notarios no aceptan poderes con más de dos años de antigüedad.
Si el título menciona a varios dueños, todos deben identificarse ante usted y firmar cualquier recibo de dinero o contrato. Verifique si es casado en sociedad conyugal o si los bienes son mancomunados, en cuyo caso el cónyuge también debe firmar.
Pida ver el documento que acredite la personalidad de quien representa a la sociedad: normalmente un poder notarial para actos de administración y de dominio. Llame o acuda a la empresa para verificar con algún directivo que el poder sigue vigente y, si tiene duda, confirme también con el notario que lo hizo.
Pida que le exhiban un original o copia certificada del título de propiedad, escritura o acta notarial y verifique que corresponda al inmueble que a usted le interesa: confirme la dirección, las medidas y colindancias. Devuelva el documento después de revisarlo.
Verifique si el inmueble tiene autorizado el uso que usted pretende darle o si es factible obtenerlo. Es conveniente solicitar al vendedor, o tramitar usted mismo, un certificado de zonificación o un documento oficial donde se especifique el uso del suelo y verificar su vigencia.
Si compra un inmueble sujeto al régimen de propiedad en condominio, pida al administrador una carta donde conste que están al corriente las cuotas de mantenimiento y demás cantidades que deban pagarse a la administración.
Verifique que no le vayan a "heredar" adeudos como luz, teléfono, gas, televisión de paga, etc. Si es posible, solicite a su vendedor cartas o estados de cuenta de las empresas correspondientes que muestren que no existen adeudos atrasados.
Además de la visita inicial, tómese tiempo para visitar el vecindario en diferentes horarios, como por la noche y muy temprano, tanto en días hábiles como en fines de semana. Así podrá asegurarse de que es allí en donde le gustaría vivir o es el lugar que necesita para sus fines particulares.
A menos que usted sea un experto o conocedor de valores de la zona, no acepte de entrada el precio que pretenda el vendedor. El mercado inmobiliario, como cualquier otro, está sujeto a la oferta y la demanda. Cuando ya haya comparado precios de inmuebles similares o se haya asesorado de un perito valuador debidamente registrado, haga una oferta de compra de preferencia verbal dejando su teléfono. Su oferta será directamente proporcional a la urgencia o necesidad que tenga del inmueble. Aunque la propiedad le encante, no deje que su interés se manifieste abiertamente ante el vendedor: sea frío durante la inspección y resalte los inconvenientes reales que encuentre, pero sea sincero y diplomático y no ofenda al propietario con comentarios subjetivos. Su actitud puede representarle varios miles de pesos en contra o a favor.
Evite hasta donde sea posible adquirir "traspasos", o sea comprar una propiedad pagando teóricamente el diferencial entre el precio real y lo que se adeuda a algún acreedor hipotecario. Aun cuando parezca una adquisición ventajosa porque le quedan "cómodas mensualidades" por seguir pagando, recuerde que mientras no se pague la totalidad de la deuda o no se tramite una sustitución de deudor, usted nunca podrá tener el inmueble a su nombre y asumirá todos los riesgos que esto implica.
Recuerde que el poder notarial que normalmente se utiliza para este tipo de operaciones no es un título de propiedad y pierde su validez si el poderdante fallece; y aunque mencione que es irrevocable, siempre se puede revocar. Ante las autoridades y ante el banco acreedor, el dueño seguirá siendo el titular de la escritura. Si usted, como adquirente, llegara a fallecer, no aplicará el seguro de vida que usted seguramente estará pagando a nombre de su vendedor.
Si realmente le interesa la propiedad y no puede pagarla de contado, en lugar de pagar el traspaso o tramitar una sustitución de deudor, mejor tramite un nuevo crédito a su nombre o de algún familiar con el cual liquide el adeudo pendiente. Si a pesar de todo decide comprar a través de un traspaso, asegúrese de obtener un contrato privado de compraventa en traspaso, un poder notarial para actos de dominio y, si es posible, un testamento a su favor específicamente de la propiedad. Tanto el poder como el testamento deberán mencionar que son irrevocables.
Si el inmueble le interesa, aunque sea regularmente, haga de todos modos la oferta de compra que a usted le convenga, aunque parezca ridícula. Usted nunca sabrá con certeza la situación de quien vende y probablemente compre una verdadera ganga. Siempre prevea un escape a su oferta, es decir, la posibilidad de retractarse sin que lo puedan obligar legalmente a comprar la propiedad ofertada. Puede anotar, por ejemplo, "sujeta a la aprobación de mi socio" y anote la vigencia o el tiempo limitado que a usted le convenga. De esta manera no tendrá nada que perder, pero si le aceptan su oferta podría ganar mucho.
Aun cuando tenga el dinero disponible para comprar de contado, piense en las ventajas del crédito y compare las opciones de todas las instituciones que financian la compra de inmuebles: bancos, sofoles, hipotecarias privadas y del gobierno, Infonavit, Fovissste, sindicatos, constructoras, el propio vendedor y quizá la misma empresa en donde usted trabaja.
Los bancos y las sofoles están en constante competencia: algunas ya eliminaron el cargo por apertura de crédito y otras ofrecen prestar hasta el cien por ciento del valor de la propiedad. Conozca a fondo las tasas, plazos y condiciones en las páginas de los bancos, sofoles, Infonavit y sobre todo de la Sociedad Hipotecaria Federal, la cual contiene simuladores y comparaciones. Siempre que solicite un crédito, sopese muy bien su capacidad de pago y permítase alguna holgura. Consiga una "preaprobación" para conocer con precisión el valor de la casa que puede comprar. Si usted lo solicita, podemos apoyarlo para encontrar el crédito hipotecario que más le convenga: solicítelo aquí.
Si compra con recursos propios y no tiene suficiente para los gastos e impuestos de escriturar, ¡haga un esfuerzo y escriture cuanto antes! La escritura o acta notarial es finalmente su título de propiedad. Un contrato privado, una boleta predial o de agua, o un poder notarial, no son títulos de propiedad. Recuerde que al morir el otorgante de un poder, éste pierde su validez. Posponer la escrituración además incrementa impuestos, ya que la base para calcularlos es el mayor de los valores entre el precio pactado, el valor catastral y el valor de avalúo (consulte el concepto Impuesto de Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) en nuestro glosario). Asimismo, al terminar de pagar algún inmueble a plazos o con crédito hipotecario, cancele cuanto antes la hipoteca o el gravamen ante notario.
Probablemente usted piense que al comprar una propiedad será para conservarla por el resto de sus días y que, para ahorrar gastos a sus herederos, sería conveniente registrarla a nombre de ellos de una buena vez. ¡Piénselo dos veces, o más si los herederos son aún menores de edad! No es raro escuchar en las noticias de ancianos que son corridos de sus casas por los hijos o yernos; y en el caso de los menores de edad, si las circunstancias cambian y usted necesita vender, se enfrentará a un verdadero problema.
Se transcriben a continuación los artículos del Código Civil para la Ciudad de México aplicables (cursivas y negritas nuestras):
Artículo 435. Cuando por la ley o por la voluntad del padre el hijo tenga la administración de los bienes, se le considerará respecto de la administración como emancipado, con la restricción que establece la ley para enajenar, gravar o hipotecar bienes raíces.
Artículo 436. Los que ejercen la patria potestad no pueden enajenar ni gravar de ningún modo los bienes inmuebles y los bienes preciosos que correspondan al hijo sino por causa de absoluta necesidad o de evidente beneficio y previa la autorización del juez competente. Tampoco podrán celebrar contratos de arrendamiento por más de cinco años, ni recibir la renta anticipada por más de dos años; vender valores comerciales, industriales, títulos de rentas, acciones, frutos y ganados por menor valor del que se cotice en la plaza el día de la venta; hacer donación de los bienes de los hijos o remisión voluntaria de los derechos de éstos, ni dar fianza en representación de los hijos.
Artículo 437. Siempre que el juez conceda licencia a los que ejercen la patria potestad, para enajenar un bien inmueble o un mueble precioso perteneciente al menor, tomará las medidas necesarias para hacer que el producto de la venta se dedique al objeto al que se destinó y para que el resto se invierta en la adquisición de un inmueble o se imponga con segura hipoteca a favor del menor. Al efecto, el precio de la venta se depositará en una institución de crédito, y la persona que ejerce la patria potestad no podrá disponer de él sin orden judicial.
Artículo 643. El emancipado tiene la libre administración de sus bienes, pero siempre necesita durante su menor edad: I. De la autorización judicial para la enajenación, gravamen o hipoteca de bienes raíces; II. De un tutor para negocios judiciales.
Es sensato escriturar a nombre de quien realmente compra y paga la propiedad, sobre todo si ésta constituye el único bien raíz o patrimonio que posee. Otra historia será si a usted le sobra el dinero. Si usted quiere beneficiar a sus herederos, hay instrumentos para ello como el testamento ante notario o la nuda propiedad, conservando usted el usufructo vitalicio. Consulte en todo caso con su notario.
Es sensato escriturar a nombre de quien realmente compra y paga la propiedad. Si usted quiere beneficiar a sus herederos, existen instrumentos como el testamento ante notario o la nuda propiedad conservando usted el usufructo vitalicio. Consulte en todo caso con su notario.
No es normal que alguien venda pesos a tostones, salvo algunos desesperados o con mucha necesidad, o a veces instituciones de crédito que rematan inmuebles que han recuperado de deudores morosos. En este último caso, lea la sección Sugerencias para el Cesionario en este mismo sitio. Estudie bien las razones del vendedor para vender por abajo del precio de mercado y, si son aceptables, verifique los impuestos que tendrá que pagar, sobre todo el Impuesto sobre la Renta.
LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA — TÍTULO IV
DE LAS PERSONAS FÍSICAS — DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 90. Están obligadas al pago del impuesto establecido en este Título, las personas físicas residentes en México que obtengan ingresos en efectivo, en bienes, devengado cuando en los términos de este Título señale, en crédito, en servicios en los casos que señale esta Ley, o de cualquier otro tipo. También están obligadas al pago del impuesto, las personas físicas residentes en el extranjero que realicen actividades empresariales o presten servicios personales independientes en el país, a través de un establecimiento permanente, por los ingresos atribuibles a éste.
Artículo 125. Los contribuyentes podrán solicitar la práctica de un avalúo por corredor público titulado o institución de crédito, autorizados por las autoridades fiscales. Dichas autoridades estarán facultadas para practicar, ordenar o tomar en cuenta, el avalúo del bien objeto de enajenación y cuando el valor del avalúo exceda en más de un 10% de la contraprestación pactada por la enajenación, el total de la diferencia se considerará ingreso del adquirente en los términos del Capítulo V del Título IV de esta Ley; en cuyo caso, se incrementará su costo con el total de la diferencia citada.
CAPÍTULO V — DE LOS INGRESOS POR ADQUISICIÓN DE BIENES
Artículo 130. Se consideran ingresos por adquisición de bienes: I. La donación. II. Los tesoros. III. La adquisición por prescripción. IV. Los supuestos señalados en los artículos 125, 160 y 161, de esta Ley. V. Las construcciones, instalaciones o mejoras permanentes en bienes inmuebles que, de conformidad con los contratos por los que se otorgó su uso o goce, queden a beneficio del propietario. El ingreso se entenderá que se obtiene al término del contrato y en el monto que a esa fecha tengan las inversiones conforme al avalúo que practique persona autorizada por las autoridades fiscales. Tratándose de las fracciones I a III de este artículo, el ingreso será igual al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales. En el supuesto señalado en la fracción IV de este mismo artículo, se considerará ingreso el total de la diferencia mencionada en el artículo 125 de la presente Ley.
Artículo 131. Las personas físicas que obtengan ingresos por adquisición de bienes, podrán efectuar, para el cálculo del impuesto anual, las siguientes deducciones: I. Las contribuciones locales y federales, con excepción del impuesto sobre la renta, así como los gastos notariales efectuados con motivo de la adquisición. II. Los demás gastos efectuados con motivo de juicios en los que se reconozca el derecho a adquirir. III. Los pagos efectuados con motivo del avalúo. IV. Las comisiones y mediaciones pagadas por el adquirente.
Artículo 132. Los contribuyentes que obtengan ingresos de los señalados en este Capítulo, cubrirán como pago provisional a cuenta del impuesto anual, el monto que resulte de aplicar la tasa del 20% sobre el ingreso percibido, sin deducción alguna. El pago provisional se hará mediante declaración que presentarán ante las oficinas autorizadas dentro de los 15 días siguientes a la obtención del ingreso. Tratándose del supuesto a que se refiere la fracción IV del artículo 130 de esta Ley, el plazo se contará a partir de la notificación que efectúen las autoridades fiscales. En operaciones consignadas en escritura pública en las que el valor del bien de que se trate se determine mediante avalúo, el pago provisional se hará mediante declaración que se presentará dentro de los quince días siguientes a la fecha en que se firme la escritura o minuta. Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán mediante la citada declaración en las oficinas autorizadas y deberán expedir comprobante fiscal, en el que conste el monto de la operación, así como el impuesto retenido que fue enterado. Dichos fedatarios, dentro de los quince días siguientes a aquél en que se firme la escritura o minuta a más tardar el día 15 de febrero de cada año, deberán presentar ante las oficinas autorizadas, la información que al efecto establezca el Código Fiscal de la Federación respecto de las operaciones realizadas en el ejercicio inmediato anterior.
En términos sencillos: si usted compra una casa en $600,000 pero el valor que reporta el avalúo es de $1,000,000, como la diferencia de $400,000 es mayor que los $60,000 que sería el diez por ciento del precio de venta, entonces los $400,000 se consideran un ingreso en bienes para usted, sujeto a una retención de ISR del veinte por ciento (o sea $80,000), que el notario estará obligado a retenerle. Aunque esta retención no es un impuesto definitivo sino un "pago provisional a cuenta del impuesto anual", podría significar un fuerte desembolso no considerado. Por desconocer estas disposiciones se han cancelado operaciones de compraventa en el último momento. Recuerde que los artículos citados se encuentran dentro del título dedicado a las personas físicas, por lo que si quien compra es una persona moral, no le serán aplicables estas disposiciones.
En términos sencillos, si el avalúo excede en más del diez por ciento a lo pactado, la diferencia se considera un ingreso para el adquirente sujeto a una retención de ISR del veinte por ciento. Consulte el detalle legal en el botón de arriba y asesórese antes de firmar.
Cuando finalmente se haya decidido a comprar cierto inmueble y exista un acuerdo en cuanto a precio, condiciones de pago, forma de entrega y mejoras, y ya haya seguido todos los pasos recomendados, pida los documentos que acrediten la propiedad, así como los últimos cinco años de las boletas del predial y los derechos por consumo de agua. Reconfirme la personalidad del propietario o de su representante legal y pida copias de la identificación oficial que utilizará ante el notario. Si el dueño se muestra renuente, cítelo con el notario de su elección. Una buena forma de comprar es citar a su vendedor en la notaría que usted libremente elija, quien revisará los documentos de ambas partes. Como el notario debe consignar la forma de pago, es conveniente hacer hasta ese momento la transferencia bancaria en presencia del abogado de la notaría y de su vendedor.
De preferencia compre "dando y dando": el pago total contra la firma de las escrituras y la entrega física o material de la propiedad. Esta es la forma más segura para evitar contingencias o imprevistos.
Si su vendedor le exige la entrega de un anticipo o enganche y a usted realmente le interesa la propiedad y el precio es conveniente, haga las investigaciones mencionadas y, cuando éstas sean satisfactorias, entréguelo contra la firma de un contrato privado de compraventa y de preferencia en las oficinas del notario que usted libremente elija. El abogado de la notaría es el profesional más capacitado para informar a las partes del procedimiento que concluirá con la firma de la escritura.
Los títulos de propiedad o escrituras no son títulos al portador ni endosables: el hecho de que alguien tenga una escritura en su poder, aunque sea original, no significa que sea el dueño. El Registro Público de la Propiedad y de Comercio es la institución que tiene toda la información oficial y la capacidad para certificar quién es el propietario de cada inmueble. Si un propietario pierde su escritura, puede acudir a la oficina registral y solicitar copias certificadas pagando únicamente los derechos correspondientes.
Finalmente, recuerde que el objetivo de www.propietariosvendiendo.com es ofrecer la posibilidad de que precisamente los propietarios de un bien raíz que deseen venderlo sean contactados directamente por los interesados en comprarlo. Aunque tenemos filtros para impedir hasta donde nos es posible que ingresen intermediarios a esta página, es materialmente imposible evitarlo por completo, por lo que lo invitamos a contactarnos si usted detecta alguna irregularidad en este sentido.
Busque el inmueble que necesita entre nuestros propietarios verificados o, si lo prefiere, contrate nuestro servicio de Compra Segura.
Solicitar AsesoríaBuena compra y a buscar el inmueble que necesita.