Guía esencial para proteger su patrimonio antes de comprar.
Comprar un inmueble no es cosa de todos los días por lo que no debe hacerse a la ligera. Antes que nada, analice si tiene los recursos o capacidad de crédito hipotecario. Analice cuidadosamente cuál es su necesidad específica:
2. Investigue a fondo ANTES de entregar cualquier cantidad. Verifique en el Registro Público de la Propiedad que el titular es quien dice ser y que la propiedad está libre de gravamen. No sienta pena de exigir al dueño que se identifique a su total satisfacción.
3, 4, 5. Trate siempre con el titular. Si hay representante legal, verifique el poder notarial (actos de dominio) y llame a la notaría para confirmar que no ha sido revocado. Si es propiedad conyugal, ambos deben firmar. Si es empresa, verifique las facultades del representante.
6. Pida originales o copias certificadas de la escritura. Confirme dirección, medidas y colindancias. Devuelva los documentos tras revisarlos.
7, 9, 10. Verifique zonificación, cuotas de mantenimiento (en condominios) y que no le "hereden" adeudos de luz, agua, gas o predial. Solicite estados de cuenta.
8. Calcule su inversión total incluyendo impuestos de adquisición y escrituración.
11. No acepte de entrada el precio del vendedor si no es experto en la zona.
13. Haga su oferta de compra (aunque parezca ridícula) pero prevea una salida ("sujeta a aprobación de socio") para no obligarse legalmente hasta estar seguro.
Evite adquirir "traspasos" pagando al vendedor y siguiendo con su deuda. El inmueble seguirá a nombre del deudor original. Si este fallece, el seguro cubrirá la deuda a favor de SUS herederos, no de usted. Si le interesa, tramite una sustitución de deudor o un crédito nuevo para liquidar la deuda anterior.
14. Visite el vecindario en diferentes horarios (noche, fines de semana).
15. Una vez decidido, entregue documentos al notario de SU elección. No pague hasta la firma de la escritura o en presencia del notario.
Tenga cuidado con precios muy bajos ("gangas"). Si el valor avalúo excede en más de un 10% el precio de compra, usted deberá pagar impuestos sobre esa diferencia (considerada ingreso). Artículos relacionados de la Ley del ISR:
ARTÍCULO 106 y 153: Cuando el valor del avalúo exceda en más de un 10% de la contraprestación pactada, el total de la diferencia se considerará ingreso del adquirente... se incrementará su costo con el total de la diferencia citada.
ARTÍCULO 170: Se cubrirá como pago provisional el 20% sobre el ingreso percibido sin deducción alguna.
Esto significa que si compra muy barato, el SAT puede cobrarle el 20% de la "ganancia instantánea" que obtuvo al comprar. Asesórese con su notario.
Piénselo dos veces antes de poner la casa a nombre de sus hijos menores de edad. El Código Civil (Art. 435-437, 643) establece restricciones severas:
"Los que ejercen la patria potestad no pueden enajenar ni gravar bienes inmuebles... sino por causa de absoluta necesidad y previa autorización del juez."
Si necesita vender en el futuro por emergencia, enfrentará un problema legal grave. Es mejor usar testamentos o la nuda propiedad con usufructo vitalicio.
Compare opciones (Bancos, Infonavit, Fovissste). Busque una "preaprobación" para saber exactamente cuánto puede gastar. Aproveche la competencia entre bancos.
Un contrato privado o un poder notarial NO SON TÍTULOS DE PROPIEDAD. Los poderes vencen si la persona muere. No arriesgue su patrimonio por ahorrarse unos pesos o postergar el trámite.
24. Recuerde que el objetivo de www.propietariosvendiendo.com es conectar directamente a dueños y compradores.
Aunque tenemos filtros, es imposible garantizar al 100% que no entren intermediarios. Si detecta alguna irregularidad, contáctenos.
Buena compra y a buscar el inmueble que necesita.
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