Guía integral para preparar, legalizar y vender su inmueble al mejor precio.
En esta sección usted encontrará información valiosa que le permitirá vender su inmueble de manera directa y razonablemente segura. Sin embargo, si por alguna circunstancia usted no tiene el tiempo, la paciencia o el humor para hacerlo por usted mismo, o la confianza para anunciarse y exponer su información confidencial a desconocidos, con el riesgo de que bandas de delincuentes lo puedan extorsionar, tenemos dos alternativas para apoyarlo en esta importante labor.
Usted sube su anuncio con toda la información, pero al seleccionar esta alternativa no estarán visibles su nombre, ni la dirección completa del inmueble, ni sus datos de contacto. Los interesados en su propiedad se comunican con nosotros y, después de asegurarnos hasta donde sea razonable de su identidad, seriedad y capacidad para comprar, lo canalizamos con usted ya debidamente "perfilado".
Por este servicio se le hará un cargo de $250.00 por cada interesado que le refiramos o, a su elección, $1,000.00 mensuales durante la permanencia del anuncio, sin ningún plazo forzoso.
Si tenemos el servicio disponible en su zona, podemos darle el servicio de venta como prácticamente cualquier inmobiliaria, con dos diferencias importantes: no le pediremos exclusividad de la venta y la comisión que le cobraremos será de únicamente el equivalente a un dos por ciento (2%) o $10,000.00, lo que sea mayor.
Y por supuesto, recibirá toda la atención y experiencia de nuestro personal.
Antes de sacar a la venta un inmueble, pregúntese por qué lo quiere vender. Las razones pueden ser múltiples. Revisemos algunas:
Si usted no lo habita y tampoco obtiene algún beneficio como una ocupación parcial o el cobro de alguna renta, puede ser el motivo más razonable. En este caso sólo piense en el destino que le dará al producto de la venta, porque un bien raíz es en sí una inversión que normalmente le reditúa plusvalía. Sólo hay que analizar si esa plusvalía es mayor a la inflación y a los gastos que implica poseerlo y mantenerlo. Si no se atienden esos aspectos, pudiera ser que los adeudos atrasados por impuestos y mantenimiento, o el costo de las reparaciones para dejarlo presentable, se acerquen o superen al valor comercial. Siempre habrá alguien que se interese en comprar prácticamente cualquier inmueble, siempre y cuando el precio le convenga. Aplique el refrán popular: "De lo perdido lo que aparezca". Si no lo habita ni lo renta, ese inmueble puede convertirse en un pasivo en lugar de un patrimonio: le genera gastos de contribuciones, mantenimiento y quizá el pago de alguien que lo cuide, so pena de encontrarse con la desagradable sorpresa de que alguien lo invadió.
Si usted vende el inmueble que está habitando y buscará otro para mudarse, a menos que no dependa de la venta para comprar otro, lo primero que tiene que hacer es vender y, una vez garantizado el cobro, entonces comprometerse a comprar otro inmueble. Con dinero en mano es más fácil ofertar y obtener un buen precio. Siempre será mejor vender primero y comprar después con calma, que comprometerse a comprar, dar un enganche y después malbaratar su casa por la prisa de pagar. Obviamente esto no es un problema si usted ya posee otro inmueble: lo mejor es mudarse, remozar el inmueble que desea vender y promocionarlo ya desocupado y listo para su entrega inmediata.
Analice las opciones de financiamiento con la garantía de su inmueble. La mayoría de las instituciones de crédito otorgan crédito de liquidez hasta por el cincuenta por ciento del valor comercial del inmueble. Sólo tome en cuenta que el negocio de dichas instituciones es colocar los recursos y cobrar: no es su giro vender inmuebles de deudores morosos. Por esta razón, el solicitante de un crédito de liquidez debe poder comprobar los ingresos suficientes para pagar el crédito y tener un buen historial en el Buró de Crédito.
Si por motivos personales le urge vender prontamente, considere un precio por debajo del mercado, de tal manera que atraiga la atención de compradores directos o inversionistas que compran para revender. Si su propiedad reúne ciertas condiciones, puede ser candidata para recibir, por cuenta de alguno de nuestros aliados, una oferta de compra de pago inmediato, con la consecuente entrega inmediata.
Si usted vive en un inmueble adquirido con algún crédito pero no está al corriente en los pagos, o inclusive ya está demandado, no pierda la calma: hay opciones para usted. Acérquese a la institución acreedora, en donde seguramente le darán varias alternativas de negociación. Si sólo está pasando por una mala racha, podría vender el inmueble a algún familiar o persona de confianza con buen historial crediticio, liquidar el crédito hipotecario, quizá conservar algún remanente y recomenzar con los pagos de una nueva deuda.
No cometa el error de pagar abogados que no resuelven el problema o afiliarse a organizaciones sociales que cobran mensualidades a los deudores hipotecarios: todos esos actos son únicamente prácticas dilatorias. Un crédito con garantía hipotecaria sólo se resuelve pagándolo o entregando el inmueble dejado en garantía. Y si el inmueble está demasiado deteriorado, existen inversionistas con los que se puede aliar para remozarlo y venderlo en las mejores condiciones, de manera que todos ganen, incluyendo al banco o institución acreedora.
Para analizar su situación particular, contáctenos y le daremos una asesoría personalizada sin costo. Lo podemos apoyar aun si usted habita algún inmueble sin ser el propietario ni el titular del crédito. No espere a ser víctima de estafadores o a que lo lancen.
Una vez tomada la decisión de vender, pondremos manos a la obra para hacerlo de la manera más pronta y segura y al mejor precio para usted como vendedor.
A todos nos encanta regatear y sólo buscamos pretextos para exigir un descuento. Pinte, barnice, limpie, pode, aromatice, ponga flores, etc. Piense que normalmente el porcentaje de descuento que le haga a su comprador siempre será mayor que lo que pudiera invertir en una "manita de gato". Una vez que esté listo, invite a vecinos o familiares a que hagan una inspección como si fueran compradores y tome en cuenta sus observaciones. Piense que "de la vista nace el amor". En nuestro sitio encontrará profesionales arquitectos y contratistas para que pueda cotizar los servicios de remodelación o remozamiento.
Investigue los precios de inmuebles similares en la zona. Si tiene dudas, acuda con alguno de los valuadores autorizados de su localidad y considere sus circunstancias personales. ¿Qué tanto le urge vender? Preferentemente fije el precio en una cantidad no redondeada: por ejemplo pida $995,000.00 en lugar de $1,000,000.00. Muchas veces un comprador lo único que quiere lograr es un descuento, aunque sea simbólico, sólo para sentir que sabe negociar.
Cuando reciba una oferta que no le satisfaga, haga una contrapropuesta. Recuerde que los inmuebles son una más de las mercancías sujetas a la oferta y la demanda y, por consiguiente, al regateo.
Aunque le ofrecemos texto ilimitado, piense que el tiempo es algo que todos apreciamos. Procure destacar las características realmente importantes de su inmueble. Imagínese que usted fuera el comprador y piense en lo que le gustaría saber antes de llamar o enviar un mensaje: la forma del terreno, los metros de frente y fondo, los usos de suelo, la orientación, la antigüedad de la construcción, la altura de los techos, los acabados y las características de la zona. Revise otros anuncios y critíquelos para no cometer los mismos errores, sino imitar sus cualidades.
Verifique el precio, los metros tanto de terreno como de construcción y sobre todo la dirección. Los nombres de los estados y municipios se completan automáticamente cuando escribe el código postal. Escriba los nombres completos de calles, colonia y ciudad: anote "Mártires de Río Blanco" y no sólo "Río Blanco". Si no existe un número oficial, anote el número de lote, manzana, sector, distrito o cualquier referencia que permita una perfecta ubicación (por ejemplo: entre las calles x y z, enfrente de un parque o una gasolinera).
Le ofrecemos las siguientes opciones de los diferentes tipos de operaciones y de inmuebles:
Asegúrese de tomarlos en días soleados, que se vean árboles si es posible, y evite que se vean estorbos o muebles que oculten la buena apariencia de la casa. Agregue a cada foto una breve descripción de la imagen: fachada, recámara principal, vista posterior, etc. Si tiene bonita vista, muéstrela. Podría inclusive agregar los planos arquitectónicos de la construcción. Considere colocar físicamente en el sitio anuncios y ayudas como rótulos, mantas y banderolas; le podemos diseñar la presentación de su anuncio de manera profesional. A manera de estrategia, espere de una semana a un mes después de subir su anuncio antes de colocar rótulos. Considere también los riesgos por inseguridad de la zona: si usted tiene ese temor, su anuncio puede ser con la modalidad de "anuncio seguro" que ya explicamos al inicio de esta sección.
Puede obtenerlos desde su anuncio para obsequiar a los diversos interesados o clientes potenciales que visiten su casa.
Tenga a la mano su título de propiedad (normalmente una escritura pública o notarial), así como las boletas de pago de predial y agua de los últimos cinco años. En la escritura debe aparecer como dueño precisamente usted o la persona a la que usted represente, quien debe estar plenamente informado de la venta y sus condiciones: precio solicitado, si es negociable, condiciones de pago, plazo y forma de entrega, y qué se incluye y qué no se incluye en la venta (muebles, cocina integral, lámparas, alfombras, etc.). Por lo general algunos accesorios están hechos a la medida, son un atractivo de venta y su mudanza implica gastos.
Si existen varios dueños, como puede ser el caso de un matrimonio bajo sociedad conyugal, ambos cónyuges deben estar de acuerdo en vender y firmar tanto el contrato privado de compraventa como la escritura ante notario. Si alguno de los propietarios fuera de difícil localización (varios herederos y sus esposas), sería conveniente nombrar un apoderado legal mediante un poder notarial que incluya tanto actos de dominio como facultades para cobrar títulos de crédito a nombre de todos los copropietarios.
Si usted es el propietario pero la escritura no está a su nombre, lo correcto es que primero escriture a su nombre y después venda. No obstante, puede vender si tiene un poder notarial para actos de dominio vigente. Aunque la vigencia de los poderes es de un máximo de diez años, los notarios en general no aceptan poderes con más de dos años posteriores a su otorgamiento. Tenga presente que si la venta es con crédito hipotecario, a veces la institución elabora los cheques o transfiere los fondos a nombre del titular de la escritura y no del apoderado: prevenga esto pidiendo que el poder incluya facultades para cobrar títulos de crédito. Considere también que si el poderdante fallece, el poder pierde toda validez. Es un grave problema ser "dueño" de un inmueble que registralmente está a nombre de otra persona. En el caso de herederos de inmuebles cuyos propietarios fallecieron, lo primero que deben hacer es contratar al abogado de su preferencia para el juicio sucesorio y vender hasta que éste esté completamente terminado. Tenemos profesionales abogados y notarios que sin costo lo pueden asesorar en estos casos.
No obstante que el artículo 2263 del Código Civil para el Distrito Federal señala que los contratantes pagarán por mitad los gastos de escritura y registro, salvo convenio en contrario, la costumbre en México es que estos gastos los absorba el comprador. Lo que sí se acostumbra que pague el vendedor es el Impuesto sobre la Renta (ISR) que grava la utilidad obtenida en la venta, descontando la inflación y los gastos incurridos en mejoras o en la venta (incluyendo la comisión que en su caso se pague a algún corredor o asesor inmobiliario, amparada con factura). La Ley del ISR permite exentar dicho impuesto a la persona física que vende su casa habitación, cubriendo los requisitos que allí se mencionan.
LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA — TÍTULO IV
DE LAS PERSONAS FÍSICAS — DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 90. Están obligadas al pago del impuesto establecido en este Título, las personas físicas residentes en México que obtengan ingresos en efectivo, en bienes, devengado cuando en los términos de este Título señale, en crédito, en servicios en los casos que señale esta Ley, o de cualquier otro tipo. También están obligadas al pago del impuesto, las personas físicas residentes en el extranjero que realicen actividades empresariales o presten servicios personales independientes, en el país, a través de un establecimiento permanente, por los ingresos atribuibles a éste.
Artículo 93. No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los siguientes ingresos:
... XIX. Los derivados de la enajenación de:
a) La casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV de este Título, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público conforme a dicho Capítulo.
La exención prevista en este inciso será aplicable siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación. (Párrafo reformado DOF 18-11-2015)
El fedatario público deberá consultar al Servicio de Administración Tributaria a través de la página de Internet de dicho órgano desconcentrado y de conformidad con las reglas de carácter general que al efecto emita este último, si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los tres años anteriores a la fecha de la enajenación de que se trate, por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y dará aviso al citado órgano desconcentrado de dicha enajenación, indicando el monto de la contraprestación y, en su caso, del impuesto retenido.
CAPÍTULO IV — DE LOS INGRESOS POR ENAJENACIÓN DE BIENES — SECCIÓN I — DEL RÉGIMEN GENERAL
Artículo 119. Se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación. En los casos de permuta se considerará que hay dos enajenaciones. Se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación; cuando por la naturaleza de la transmisión no haya contraprestación, se atenderá al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales. No se considerarán ingresos por enajenación, los que deriven de la transmisión de propiedad de bienes por causa de muerte, donación o fusión de sociedades ni los que deriven de la enajenación de bonos, de valores y de otros títulos de crédito, siempre que el ingreso por la enajenación se considere interés en los términos del artículo 8 de esta Ley.
Artículo 120. Las personas que obtengan ingresos por enajenación de bienes, podrán efectuar las deducciones a que se refiere el artículo 121 de esta Ley; con la ganancia así determinada se calculará el impuesto anual como sigue:
I. La ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años.
II. El resultado que se obtenga conforme a la fracción anterior, será la parte de la ganancia que se sumará a los demás ingresos acumulables del año de calendario de que se trate y se calculará, en los términos de este Título, el impuesto correspondiente a los ingresos acumulables.
III. La parte de la ganancia no acumulable se multiplicará por la tasa de impuesto que se obtenga conforme al siguiente párrafo. El impuesto que resulte se sumará al calculado conforme a la fracción que antecede. El contribuyente podrá optar por calcular la tasa a que se refiere el párrafo que antecede, conforme a lo dispuesto en cualquiera de los dos incisos siguientes: a) Se aplicará la tarifa que resulte conforme al artículo 152 de esta Ley a la totalidad de los ingresos acumulables obtenidos en el año en que se realizó la enajenación, disminuidos por las deducciones autorizadas por la propia Ley, excepto las establecidas en las fracciones I, II y III del artículo 151 de la misma. El resultado así obtenido se dividirá entre la cantidad a la que se le aplicó la tarifa y el cociente será la tasa. b) La tasa promedio que resulte de sumar las tasas calculadas conforme a lo previsto en el inciso anterior para los últimos cinco ejercicios, incluido aquél en el que se realizó la enajenación, dividida entre cinco. Cuando el contribuyente no hubiera obtenido ingresos acumulables en los cuatro ejercicios previos a aquél en que se realice la enajenación, podrá determinar la tasa promedio a que se refiere el párrafo anterior con el impuesto que hubiese tenido que pagar de haber acumulado en cada ejercicio la parte de la ganancia por la enajenación de bienes a que se refiere la fracción I de este artículo. Cuando el pago se reciba en parcialidades el impuesto que corresponda a la parte de la ganancia no acumulable se podrá pagar en los años de calendario en los que efectivamente se reciba el ingreso, siempre que el plazo para obtenerlo sea mayor a 18 meses y se garantice el interés fiscal. Para determinar el monto del impuesto a enterar en cada año de calendario, se dividirá el impuesto calculado conforme a la fracción III de este artículo, entre el ingreso total de la enajenación y el cociente se multiplicará por los ingresos efectivamente recibidos en cada año de calendario. La cantidad resultante será el monto del impuesto a enterar por este concepto en la declaración anual.
Artículo 121. Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes podrán efectuar las siguientes deducciones:
I. El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos 10% del monto de la enajenación de que se trate.
II. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación. El importe se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley.
III. Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante. Serán deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles.
IV. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien.
La diferencia entre el ingreso por enajenación y las deducciones a que se refiere este artículo, será la ganancia sobre la cual, siguiendo el procedimiento señalado en el artículo 120 de esta Ley, se calculará el impuesto. Las deducciones a que se refieren las fracciones III y IV de este artículo se actualizarán por el periodo comprendido desde el mes en el que se efectuó la erogación respectiva y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se realice la enajenación. Cuando los contribuyentes efectúen las deducciones a que se refiere este artículo y sufran pérdidas en la enajenación de bienes inmuebles, acciones, certificados de aportación patrimonial emitidos por sociedades nacionales de crédito y partes sociales, podrán disminuir dichas pérdidas en el año de calendario de que se trate o en los tres siguientes, conforme a lo dispuesto en el artículo 122 de esta Ley, siempre que tratándose de inmuebles, de los certificados de aportación patrimonial referidos y de partes sociales, se cumpla con los requisitos que fije el Reglamento de esta Ley. La parte de la pérdida que no se deduzca en un ejercicio, excepto la que se sufra en enajenación de bienes inmuebles, se actualizará por el periodo comprendido desde el mes del cierre del ejercicio en el que se sufrió la pérdida o se actualizó por última vez y hasta el último mes del ejercicio inmediato anterior al ejercicio en el que se deduzca.
Artículo 122. Los contribuyentes que sufran pérdidas en la enajenación de bienes inmuebles, acciones, partes sociales o certificados de aportación patrimonial emitidos por las sociedades nacionales de crédito, disminuirán dichas pérdidas conforme a lo siguiente:
I. La pérdida se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación del bien de que se trate; cuando el número de años transcurridos exceda de diez, solamente se considerarán diez años. El resultado que se obtenga será la parte de la pérdida que podrá disminuirse de los demás ingresos, excepto de los ingresos a que se refieren los Capítulos I y II de este Título, que el contribuyente deba acumular en la declaración anual de ese mismo año o en los siguientes tres años de calendario.
II. La parte de la pérdida no disminuida conforme a la fracción anterior se multiplicará por la tasa de impuesto que corresponda al contribuyente en el año de calendario en que se sufra la pérdida; cuando en la declaración de dicho año no resulte impuesto, se considerará la tasa correspondiente al año de calendario siguiente en que resulte impuesto, sin exceder de tres. El resultado que se obtenga conforme a esta fracción, podrá acreditarse en los años de calendario a que se refiere la fracción anterior, contra la cantidad que resulte de aplicar la tasa de impuesto correspondiente al año de que se trate al total de la ganancia por la enajenación de bienes que se obtenga en el mismo año. La tasa a que se refiere la fracción II de este artículo se calculará dividiendo el impuesto que hubiera correspondido al contribuyente en la declaración anual de que se trate, entre la cantidad a la cual se le aplicó la tarifa del artículo 152 de esta Ley para obtener dicho impuesto; el cociente así obtenido se multiplicará por cien y el producto se expresa en por ciento. Cuando el contribuyente en un año de calendario no deduzca la parte de la pérdida a que se refiere la fracción I anterior o no efectúe el acreditamiento a que se refiere la fracción II de este artículo, pudiéndolo haber hecho, perderá el derecho a hacerlo en años posteriores hasta por la cantidad en la que pudo haberlo hecho.
Artículo 123. El costo de adquisición será igual a la contraprestación que se haya pagado para adquirir el bien, sin incluir los intereses ni las erogaciones a que se refiere el artículo anterior; cuando el bien se hubiese adquirido a título gratuito o por fusión o escisión de sociedades, se estará a lo dispuesto por el artículo 124 de esta Ley.
Artículo 124. Para actualizar el costo comprobado de adquisición y, en su caso, el importe de las inversiones deducibles, tratándose de bienes inmuebles y de certificados de participación inmobiliaria no amortizables, se procederá como sigue: I. Se restará del costo comprobado de adquisición, la parte correspondiente al terreno y el resultado será el costo de construcción. Cuando no se pueda efectuar esta separación se considerará como costo del terreno el 20% del costo total. II. El costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en ningún caso dicho costo será inferior al 20% del costo inicial. El costo resultante se actualizará por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación. Las mejoras o adaptaciones que implican inversiones deducibles deberán sujetarse al mismo tratamiento. En el caso de terrenos el costo de adquisición se actualizará por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación. Tratándose de bienes adquiridos por herencia, legado o donación, se considerará como costo de adquisición o como costo promedio por acción, según corresponda, el que haya pagado el autor de la sucesión o el donante, y como fecha de adquisición, la que hubiere correspondido a estos últimos. Cuando a su vez el autor de la sucesión o el donante hubieran adquirido dichos bienes a título gratuito, se aplicará la misma regla. Tratándose de la donación por la que se haya pagado el impuesto sobre la renta, se considerará como costo de adquisición o como costo promedio por acción, según corresponda, el valor de avalúo que haya servido para calcular dicho impuesto y como fecha de adquisición aquélla en que se pagó el impuesto mencionado.
REGLAMENTO DE LA LEY DEL ISR (publicado en el Diario Oficial de la Federación del 08 de octubre de 2015):
Artículo 154. Para efectos del artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley, se considera que la casa habitación del contribuyente comprende además la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación.
Note que el Reglamento de la Ley dice "el área cubierta por las construcciones..." y no la construcción total. Esto significa que si usted vende una casa de 3 ó 4 pisos con digamos 300 metros cuadrados de construcción, pero el área cubierta del terreno es de solo 125 metros cuadrados que corresponde lógicamente sólo a la planta baja de la casa, la superficie máxima de terreno permitida para exentar el ISR será de 375 metros cuadrados (125 por 3). Si el terreno fuere más grande, se deberá calcular el impuesto sobre la renta sobre el valor del terreno excedente.
Artículo 155. Para efectos del artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley, los contribuyentes deberán acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble objeto de la operación es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación, siempre que el domicilio consignado en dicha documentación coincida plenamente o, en su caso, con alguno de los elementos fundamentales del domicilio del bien inmueble enajenado utilizados en el instrumento correspondiente y el fedatario público haga constar esta situación cuando formalice la operación:
I. La credencial para votar, expedida por el Instituto Nacional Electoral;
II. Los comprobantes fiscales de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija, o;
III. Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.
La documentación a que se refieren las fracciones anteriores, deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.
El antiguo Reglamento del Impuesto sobre la Renta indicaba en su artículo 77, que los comprobantes a que se refieren las fracciones II y III deberían corresponder a los dos últimos años anteriores a la fecha de la enajenación. Como el nuevo Reglamento no especifica ningún período, queda a criterio del fedatario público el período que deben cubrir los comprobantes. Para algunos notarios seis meses son suficientes. Respecto de la fracción II, los estados de cuenta de dichas empresas deben tener los datos fiscales, como el nombre completo del titular, la dirección y el RFC. Algunos notarios, además de sólo los estados de cuenta de la CFE o de la empresa de telefonía que usted tenga contratada, le exigen también "los comprobantes fiscales de los pagos", o sea, los tickets o recibos de la tienda o el banco en donde se hagan los pagos, o los cargos a su estado de cuenta si tiene usted el servicio domiciliado. Y es que éstos son los documentos que estrictamente menciona el Reglamento para poder exentar, "los comprobantes de los pagos" y no los estados de cuenta.
Si usted no exenta el ISR conforme a lo mencionado, lo mejor será que calcule el monto del impuesto a pagar o consulte a un contador o a un notario público. Cabe aclarar que el impuesto podría no causarse si se incurre en pérdida fiscal con motivo de la venta (artículo 122 de la Ley del ISR). También se hace hincapié en que el impuesto que en su caso retenga el notario es un pago provisional que podrá compensarse contra el pago definitivo que resulte en la declaración anual.
El notario no retendrá ningún ISR, ya que la sociedad o persona moral vendedora está obligada a acumular el producto de la venta a los demás ingresos y es responsable de presentar sus declaraciones y, en su caso, pagar sus impuestos. Deberá expedir una factura a nombre del comprador por la venta, con base en el contrato de compraventa consignado en la escritura pública.
Su propiedad debe estar al corriente en el pago de contribuciones de predial, agua y cuotas de mantenimiento en caso de régimen de condominio. Es conveniente exhibir al comprador potencial los últimos recibos ya pagados de servicios como luz, teléfono, gas, televisión de paga e internet.
Debe tener tanto el original de su escritura de compraventa como la escritura o instrumento mediante el cual se formalizó el crédito. Debe informar de este hecho a sus compradores potenciales y anotarlo en el contrato privado de compraventa con gravamen. Debe tener los pagos al corriente o comprometerse a liquidar su deuda con el producto de la venta. Normalmente todos los acreedores hipotecarios están dispuestos a recibir pagos anticipados. Siempre que sea posible, evite vender por medio de lo que se conoce como "traspaso", ya que su nombre siempre estará en riesgo mientras no se liquide el crédito hipotecario, amén de que los bancos prohíben vender el inmueble sin su autorización, la cual prácticamente nunca otorgan. Si a su comprador le interesa seguir pagando las mensualidades, lo conveniente es formalizar ante el acreedor hipotecario una sustitución de deudor, lo que prácticamente equivale a tramitar un nuevo crédito a nombre del comprador.
Tome nota de lo que la mayoría de los bancos y las instituciones u organismos gubernamentales que financian vivienda le exigirán:
Muchas operaciones se formalizan primero mediante un contrato privado de compraventa en donde se establece el precio, un enganche y la fecha máxima para liquidar el saldo y escriturar. Investigue la solvencia de su comprador. Si solicitará un crédito hipotecario, pídale que le compruebe que ya ha sido aprobado como sujeto de crédito por la cantidad que necesitará para terminar de pagarle y anote esta circunstancia en el contrato. Sin embargo, si usted no quiere correr ningún riesgo, la mejor forma tanto de vender como de comprar es "dando y dando": pago total del precio contra la firma de la escritura ante notario y la entrega de la propiedad. Como los honorarios del notario y los impuestos y gastos de la adquisición los paga normalmente el comprador, éste tiene el derecho de elegir al notario. Tenga presente que cualquier cantidad que reciba como "enganche" o "a cuenta" representa ya un compromiso. Cuando finalmente entregue la posesión material del inmueble, es conveniente dejarlo formalizado mediante un acta de entrega. Vale la pena mencionar que la Ley Federal de Protección al Consumidor exige registrar los contratos relacionados con inmuebles, pero únicamente cuando los proveedores sean fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervengan en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa habitación.
No acepte entregar la posesión material de su propiedad sino hasta que le paguen el cien por ciento del precio acordado. Si tuviera que entregarla antes, es conveniente formalizar la venta mediante un contrato privado de compraventa con reserva de dominio (inclusive la escritura puede estipularla). En ese caso, valdría la pena incluir una tasa razonable de intereses tanto normales como moratorios por el tiempo que transcurra desde la entrega hasta la liquidación total.
Como su nombre lo indica, www.propietariosvendiendo.com es para uso exclusivo de propietarios, por lo que nos reservamos el derecho de rechazar publicidad de intermediarios o de dar de baja su anuncio una vez que este hecho sea detectado. Es posible que le llamen algunos profesionales inmobiliarios, corredores o promotores para ofrecer sus servicios mediante el pago de una comisión. No descarte de entrada aceptar una propuesta de este tipo: pudiera ser que el corredor tenga un pedido de una propiedad justamente como la de usted. Sólo recuerde que usted ya está anunciando su propiedad y, así como le llamó un corredor, también lo contactarán compradores directos.
Una vez que tenga al cliente listo y se pacta un anticipo, se debe elaborar un contrato de compraventa. Le invitamos a conocer los modelos de contratos que le sugerimos y elegir el que mejor le acomode. Y si usted desea que un abogado le elabore de manera específica el contrato que se ajuste a sus circunstancias especiales, le ofrecemos ese servicio mediante un honorario convencional que puede ser desde $2,000.00. Contáctenos aquí.
Publique su propiedad gratis o, si lo prefiere, contrate nuestros servicios de corretaje y anuncio seguro.
Comience dando de alta su propiedadNota: usted tendrá que renovar su anuncio después de treinta días de haberlo publicado. Si no lo hace, entenderemos que ya vendió o se desistió, por lo que al día treinta y uno será automáticamente dado de baja. Sin embargo, lo puede renovar en el momento que lo desee y cambiar o editar la información que guste.