Guía esencial para invertir en cesiones de derechos de manera informada y segura.
La cesión de derechos es un acto jurídico mediante el cual el titular de un derecho llamado cedente, transfiere a otra persona, el cesionario, la facultad jurídica que tiene contra su deudor o sobre un bien. Mucha gente llama a este tipo de operaciones remates bancarios.
Esta figura está regulada en México por el Código Civil Federal (artículos 2029 al 2050) y se caracteriza por lo siguiente:
Transferencia del derecho a cobrar una deuda garantizada con un inmueble.
Cesión de los derechos que son objeto de un pleito judicial, o litigio que tiene como finalidad cobrar el crédito o la deuda que se contrató, dejando un inmueble como garantía. El interés real del adquirente es cobrar la deuda a través de un remate a su favor del bien inmueble dejado en garantía.
El cedente transfiere al cesionario los derechos sobre un bien inmueble que ya ha sido adjudicado, es decir declarado propiedad a favor del cedente por una sentencia judicial. Dicha sentencia es la culminación del juicio especial hipotecario, por derivarse normalmente de un incumplimiento de los pagos acordados al contratar un crédito hipotecario con un banco en la mayoría de los casos. El cesionario, al adquirir estos derechos, se convierte en el nuevo titular y continúa el proceso judicial para escriturar el bien a su nombre y obtener la posesión física, si es que el cedente no la tiene aún.
Lo que un cesionario de un derecho de crédito adquiere, es tal como el concepto lo describe, el derecho a cobrar un crédito a un deudor que garantizó pagar dicho crédito con un inmueble. El cesionario se convierte en el nuevo acreedor de tal deudor. Por lo tanto, NO es una compraventa de un inmueble. En este caso usted y su abogado deben revisar básicamente lo siguiente:
Si la deuda es de un millón y el inmueble dejado en garantía arroja un avalúo de dos millones, la sentencia del juez podría ser que se adjudique el inmueble al acreedor PERO, como la deuda es menor al valor de la garantía, el acreedor tendría que pagar la diferencia al deudor. Nunca se debe adquirir un crédito así.
"La acción hipotecaria prescribirá a los diez años, contados desde que pueda ejercitarse con arreglo al título inscrito."
En la realidad, casi todas las instituciones financieras que otorgan créditos hipotecarios tienen dentro de su cartera créditos vencidos de más de diez años que nunca han sido demandados. Estos créditos prescritos también son sujetos de cesión, pero el precio en este caso debe ser lo suficientemente bajo para correr el alto riesgo que representa. Quizás un veinte por ciento o menos del valor de la garantía y después de un cuidadoso análisis de todas las circunstancias.
En este caso aplica la misma información de la cesión de un derecho de crédito, con la diferencia de que lo que se adquiere es un litigio o un pleito judicial ya iniciado por los abogados del cedente o parte actora en el juicio. Es el proceso legal para cobrar la deuda o el crédito otorgado más los intereses correspondientes, con el inmueble dejado como garantía de pago.
Usted o su abogado deben revisar muy cuidadosamente la manera en la que comenzó el juicio, que es una debida notificación al deudor. Si dicha notificación no se hizo bien, el demandado o deudor podría argumentar que no estaba enterado de que se le demandó y todo el proceso del juicio se caería, aun cuando el juez haya firmado ya la correspondiente escritura de compraventa. No es que el acreedor pierda el derecho a cobrar lo que prestó, pero tendría que comenzar de nuevo el juicio a partir de cero.
De nuevo es aplicable toda la información de los tipos de cesión anteriores. La diferencia consiste en que el juicio o litigio iniciado está ya terminado por una sentencia a favor del acreedor o parte actora, de parte del juez que conoció del caso.
En muchos Estados de la República, con dicha sentencia de remate que ordena la adjudicación de la garantía a favor del acreedor, el juez puede ya ordenar que se entregue la garantía o se tome la posesión del inmueble a través de un desalojo o lanzamiento de quienes lo estén habitando. En otros Estados la ley exige que haya una escritura de compraventa con el correspondiente pago de todos los impuestos, contribuciones y honorarios del notario, para que el juez pueda ordenar el desalojo con la ayuda de la fuerza pública.
En todos los casos de cesión mencionados, el pago debe ser de contado y casi siempre en una sola exhibición. Por lo tanto, ningún crédito hipotecario es viable.
El precio de la cesión por supuesto debe ser muy inferior a los valores de mercado de las garantías o inmuebles, pero tampoco ridículamente bajo. Lógicamente los derechos de crédito deben costar menos que los litigiosos y los litigiosos menos que los adjudicados. Las instituciones financieras manejan por lo regular un cincuenta por ciento de descuento en los derechos de crédito y los litigiosos, y se toma en cuenta el avance del juicio y todas las circunstancias y alegatos en el mismo. En los adjudicados los descuentos pueden ser desde un diez por ciento y hasta un cuarenta, dependiendo de varias circunstancias que sólo se conocen al revisar los expedientes.
Se debe revisar de manera muy cuidadosa el estatus que reporte el Registro Público de la Propiedad y los adeudos por contribuciones y, en su caso, los gastos de mantenimiento, ya que lo más probable es que existan adeudos vencidos. El Registro Público de la Propiedad debe reportar que el inmueble sigue a nombre del deudor y que la hipoteca esté debidamente inscrita y siga vigente. Lo ideal es que no exista ningún otro gravamen, pero si lo hay, corresponde al abogado determinar la factibilidad de cancelarlos considerando que una hipoteca en primer lugar prevalece sobre otros gravámenes.
En algunos casos el propio deudor registra adeudos o demandas para evitar que se remate la propiedad. Esto es un delito, pero de nuevo, el abogado debe evaluar todos estos riesgos.
Como en todo pleito, pueden surgir muchos factores que nadie puede predecir. Para darse una idea, un juicio especial hipotecario puede tardar en resolverse, si todo sale bien, entre seis meses y un año.
Por lo tanto, el perfil de quien invierte en una cesión de derechos debe ser de alguien que desee invertir algún capital que no le urge recuperar, que no sean los ahorros de toda su vida.
Si usted necesita algún inmueble para ocupar de inmediato o en un plazo corto, esto no es para usted. Debe tener además del dinero que pagará, un buen abogado con experiencia en litigar y la paciencia y el humor para esperar el desenlace.
En general es un buen negocio si se toman en cuenta todas estas recomendaciones y los gastos, honorarios y sobre todo los impuestos que tendrá que pagar para llegar a la conclusión del juicio, la toma de posesión física y la regularización del inmueble mediante la correspondiente escritura de compraventa.
NO entregue ninguna cantidad como anticipo o apartado para que le vendan alguna cesión de derechos.
El único documento válido para formalizar la cesión es un contrato de cesión de derechos que se firma ante un fedatario público o notario, o en el juzgado, ante un juez, y mediante el pago del total de la contraprestación acordada por la transmisión de la cesión.
Recuerde que el objetivo de www.propietariosvendiendo.com es conectar directamente a dueños e inversionistas de manera informada.
Antes de tomar cualquier decisión, asesórese siempre con un abogado especializado en la materia.